5 mythes over het verkopen van een woning uit de nalatenschap die u geld kosten

"De executeur mag de woning verkopen zonder onze toestemming." Dit zegt de dochter van mevrouw Jansen, terwijl ze het voorstel van de makelaar vasthoudt. Haar broer knikt instemmend. Beiden geloven dat ze geen zeggenschap hebben over de verkoop van het ouderlijk huis. Een kostbare denkfout die veel erfgenamen maken.

Bij het afhandelen van een nalatenschap ontstaan vaak misverstanden over de verkoop van onroerend goed. Deze mythes kunnen leiden tot financiële schade, juridische problemen en langdurige familieruzies. Daarom is het belangrijk de feiten van de fictie te scheiden.

Mythe 1: "De executeur beslist alleen over de verkoop"

De mythe: Een executeur-testamentair kan zonder overleg met erfgenamen beslissen om de woning te verkopen. Hij heeft alle macht over de nalatenschap en erfgenamen kunnen alleen toekijken.

De werkelijkheid: Een executeur heeft weliswaar uitgebreide bevoegdheden, maar moet handelen in het belang van alle erfgenamen. Hij kan niet zomaar besluiten tot verkoop zonder geldige redenen. Erfgenamen hebben recht op informatie en kunnen bezwaar maken tegen de verkoop.

De executeur moet aantonen waarom verkoop noodzakelijk is. Bijvoorbeeld om schulden te betalen, erfbelasting af te dragen of omdat verdeling anders onmogelijk is. Erfgenamen kunnen naar de rechter stappen als ze het oneens zijn met de beslissing.

Bovendien eindigen de bevoegdheden van de executeur zodra de nalatenschap is verdeeld. In veel gevallen wordt de woning juist het laatste onderdeel van de verdeling, omdat deze vaak de grootste waarde vertegenwoordigt.

Mythe 2: "We moeten de woning snel verkopen vanwege de belasting"

De mythe: Er is haast bij de verkoop omdat anders de erfbelasting flink oploopt. Hoe langer u wacht, hoe meer belasting u moet betalen.

De werkelijkheid: Voor de erfbelasting is het moment van overlijden bepalend, niet het moment van verkoop. De Belastingdienst kijkt naar de waarde van de woning op de datum van overlijden om de erfbelasting te berekenen.

U heeft zelfs acht maanden de tijd om aangifte erfbelasting te doen. En in veel gevallen kunt u uitstel krijgen voor de betaling als de nalatenschap hoofdzakelijk bestaat uit onroerend goed dat nog verkocht moet worden.

Wel is het verstandig om niet jarenlang te wachten met verkopen. Ondertussen lopen er kosten door zoals onderhoud, verzekeringen en gemeentelijke belastingen. Deze kosten komen ten laste van de nalatenschap en verminderen dus de uiteindelijke opbrengst voor erfgenamen.

Mythe 3: "De woning moet tegen de getaxeerde waarde verkocht worden"

De mythe: Een executeur of erfgenamen zijn verplicht de woning te verkopen voor het bedrag dat de taxateur heeft vastgesteld voor de erfbelasting.

De werkelijkheid: De taxatiewaarde voor erfbelasting verschilt vaak van de werkelijke marktwaarde. Taxateurs hanteren soms conservatieve waarderingen, terwijl de markt anders kan zitten.

Erfgenamen zijn niet gebonden aan de getaxeerde waarde. U mag de woning verkopen voor het hoogste bod dat u kunt krijgen. Een makelaar kan helpen om de werkelijke marktwaarde te bepalen en de beste verkoopstrategie op te stellen.

Let wel: als de verkoopprijs significant hoger uitvalt dan de opgegeven waarde bij de erfbelasting, moet u dit melden aan de Belastingdienst. In sommige gevallen kan dit leiden tot een naheffing. Maar meestal weegt de meerwaarde ruimschoots op tegen de extra belasting.

Mythe 4: "Eén erfgenaam kan de verkoop blokkeren"

De mythe: Als één erfgenaam tegen verkoop is, kan de woning niet verkocht worden. Deze erfgenaam kan de hele afwikkeling tegenhouden.

De werkelijkheid: Hoewel het waar is dat erfgenamen samen eigenaar zijn van de woning, kan één tegenstribbelende erfgenaam de verkoop niet eindeloos blokkeren. Er zijn juridische mogelijkheden om tot verdeling te komen.

Iedere erfgenaam kan een zogenoemde 'verdelingsvordering' instellen bij de rechtbank. De rechter kan dan beslissen dat de woning verkocht moet worden, ook als niet alle erfgenamen het daarmee eens zijn. Dit gebeurt bijvoorbeeld als:

• De nalatenschap schulden heeft die betaald moeten worden
• Erfbelasting verschuldigd is
• Verdeling in natura onmogelijk of onwenselijk is
• Er geen overeenstemming mogelijk is over de waarde

Wel kost zo'n juridische procedure tijd en geld. Het is daarom altijd beter om eerst te proberen tot overeenstemming te komen, eventueel met hulp van een mediator.

Mythe 5: "De makelaarskosten komen voor rekening van de erfgenamen"

De mythe: Erfgenamen moeten de makelaarskosten uit eigen zak betalen, bovenop hun aandeel in de nalatenschap.

De werkelijkheid: Makelaarskosten bij de verkoop van een woning uit de nalatenschap zijn kosten van de nalatenschap zelf. Deze worden afgetrokken van de verkoopopbrengst voordat het resterende bedrag onder de erfgenamen wordt verdeeld.

Dit geldt ook voor andere verkoopkosten zoals:

• Notariskosten
• Energielabel
• Eventuele reparaties of opknapkosten
• Overdrachtsbelasting (in bijzondere gevallen)

Het is wel belangrijk dat alle erfgenamen akkoord gaan met de keuze van de makelaar en de afspraken over het courtage. Leg dit vast in een schriftelijke overeenkomst om later discussie te voorkomen.

De juiste aanpak bij verkoop van een geërfde woning

Nu u de mythes kent, wat is dan de juiste aanpak? Start met goede communicatie tussen alle betrokkenen. Zorg ervoor dat iedereen dezelfde informatie heeft over de waarde van de woning, de financiële situatie van de nalatenschap en de mogelijke opties.

Overweeg samen of verkoop de beste oplossing is. Soms kunnen erfgenamen onderling afspraken maken waarbij één erfgenaam de woning overneemt tegen een afgesproken prijs. Dit kan sneller en goedkoper zijn dan verkoop via een makelaar.

Als verkoop de beste optie is, kies dan samen een makelaar en stel duidelijke afspraken op over de verkoopprijs, timing en verdeling van eventuele kosten. Professionele begeleiding bij nalatenschappen kan helpen om alle aspecten goed te doordenken en juridische valkuilen te vermijden.

Wanneer juridische begeleiding nodig is

Sommige situaties vragen om professionele hulp. Denk aan situaties waarin erfgenamen het niet eens kunnen worden over de verkoop, de waardebepaling complex is door bijzondere omstandigheden, of er juridische vraagstukken zijn rond de bevoegdheden van de executeur.

Ook bij internationale aspecten, bijvoorbeeld als de overledene in het buitenland woonde of erfgenamen in verschillende landen wonen, is juridische begeleiding aan te raden. De regels kunnen dan complex zijn en de afwikkeling kan maanden langer duren.

Bij Redelijk en Billijk helpen we families regelmatig bij dit soort vraagstukken. We zorgen ervoor dat u de juiste stappen zet en onnodige kosten of conflicten vermijdt.

Uw situatie is uniek

Elke nalatenschap is anders. De mythes die we hebben besproken komen vaak voor, maar uw specifieke situatie kan andere aspecten hebben die belangrijk zijn. Daarom is het verstandig om niet alleen af te gaan op algemene informatie, maar uw eigen situatie te laten beoordelen.

Heeft u vragen over de verkoop van een woning uit een nalatenschap? Of loopt u vast in de communicatie met mede-erfgenamen of de executeur? Neem dan contact met ons op voor een persoonlijk gesprek. We helpen u graag om de juiste koers te bepalen en uw belangen te beschermen.

Veelgestelde vragen

Kan ik als erfgenaam de verkoop van de woning tegenhouden?

Ja, als mede-erfgenaam heeft u zeggenschap over de verkoop. Bij onenigheid kan de kantonrechter een uitspraak doen over de verdeling van de nalatenschap.

Wie betaalt de makelaarskosten bij verkoop van een geërfde woning?

De makelaarskosten komen ten laste van de nalatenschap, dus worden afgetrokken van de verkoopopbrengst voordat deze onder de erfgenamen wordt verdeeld.

Moet ik erfbelasting betalen over de woning voordat deze verkocht wordt?

Erfbelasting wordt berekend over de waarde van de gehele nalatenschap op het moment van overlijden. De verkoop vindt meestal plaats na aangifte erfbelasting.